AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

CHI È E COSA FA

Il ruolo di amministratore professionista è diventato indispensabile all'interno delle realtà condominiali.

Negli anni l'amministratore di condominio è diventato soggetto a maggiori responsabilità, obblighi e responsabilità che necessitano di formazione continua e in diverse discipline.

La sua mansione non è più limitata al seguire la contabilità del condominio ma si è estesa fino a ricoprire il ruolo di gestione degli immobili che richiede competenze in vari ambiti: tecnico, giuridico, amministrativo e fiscale.

REQUISITI DI LEGGE

Quali sono i requisiti richiesti dalla legge per poter svolgere l’incarico di Amministratore di Condominio?

a) godimento dei diritti civili;

b) non essere stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio (tra cui il reato dell’appropriazione indebita) o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge prescrive una pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) non essere interdetti o inabilitati;

e)  il nome non deve risultare nell’elenco dei protesti cambiari;

f) aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere formazione periodica in materia di amministrazione condominiale (come da disposizione del d.m. 140/2014)

Possono assumere l’incarico di Amministratore di Condominio le persone fisiche e le società (di persone e capitali);

In caso di Società i requisiti sopra indicati devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore condominiale.

In caso di perdita dei requisiti a), b), c), d), e) avviene l’immediata cessazione dell’incarico.

OBBLIGO DI FORMAZIONE E DI AGGIORNAMENTO

La formazione obbligatori è disciplinata dal d.m. 140/2014 che ne identifica i criteri, le modalità ed i contenuti.

L’obbligo formativo di aggiornamento ha cadenza annuale (entro l’8 ottobre di ogni anno) e deve avere una dura non inferiore a 15 ore.

I contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento sono:

a) l’amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore;

b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;

c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;

d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;

e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle   zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;

f) i contratti, in particolare quello d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato;

g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;

h) l’utilizzo degli strumenti informatici;

i) la contabilità.

 

NOMINA

Generalmente la nomina è fatta dall’assemblea dei condomini sia in prima che in seconda convocazione ed è valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi)

Nel caso in cui i condomini siano più di 8 e l’assemblea non validi la nomina, questa sarà fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario, previa dimostrazione che l’assemblea non è stata in grado di provvedere alla nomina.

 

La nomina ha validità di 1 anno e l’incarico si intende rinnovato laddove l’assemblea non revochi il mandato o l’amministratore non rassegni le dimissioni.

In seguito alla nomina, il nuovo amministratore, deve comunicare all’assemblea l’accettazione dell’incarico e l’importo del suo compenso, pena la nullità della nomina stessa.

Contestualmente l’amministratore è tenuto a comunicare i propri dati anagrafici (o societari, in caso di società) e professionali. La mancanza di comunicazione dei dati, o la loro incompletezza costituiscono la possibilità di revoca per giusta causa della nomina.

 

REVOCA

La revoca può essere deliberata in qualsiasi momento dall’assemblea (come per la nomina), con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Può anche essere disposta dall’autorità giudiziaria nei seguenti casi:

• gravi irregolarità;
• l’amministratore omette di informare tempestivamente l’assemblea di una citazione o di un provvedimento al di fuori delle proprie attribuzioni;
• l’amministratore non rende conto della gestione

MANSIONI PRINCIPALI

• Vigilanza sui rapporti tra condomini nelle aree comuni
• Mantenere/verificare l’integrità dell’edificio e delle aree comuni
• Pagare i servizi necessari al condominio
• Verificare il rispetto del regolamento condominiale

È importante sapere che l’Amministratore di Condominio è autorizzato a chiedere somme di denaro destinate a mantenere il corretto funzionamento dei servizi.

 

RESPONSABILITA’

Prima di accettare l’incarico

• deve comunicare le proprie informazioni anagrafiche e professionali nonché dire dove saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili.
• deve attaccare all’accesso del condominio le proprie informazioni personali e i recapiti
• deve collegare il proprio codice fiscale a quello del condominio presso l’Agenzia delle Entrate
• effettuare le volture delle utenze dello stabile
• effettuare il passaggio di consegne con l’Amministratore di Condominio uscente
• deve presentarsi alla filiale della Banca presso la quale è aperto il Conto Corrente condominiale ed apporre la propria firma

Durante l’incarico

• deve convocare l’assemblea dei condomini una volta all’anno (entro 180 dalla fine della gestione) e seguirne le delibere
• deve disciplinare le parti condominiali supervisionandone l’utilizzo e la fruizione dei servizi comuni. È autorizzato dal Codice Civile a prendere provvedimenti, dettare regole ed imposizioni che i condomini saranno tenuti a rispettare.
• deve occuparsi della gestione finanziaria: prelevare i pagamenti condominiali e pagare i fornitori utilizzando il Conto Corrente del condominio
• prendere provvedimenti contro i morosi, anche per vie legali, a meno che in sede di assemblea i condomini dichiarino apertamente che può sottrarsi a questo dovere
• tutela il regolamento di condominio in quanto responsabile della sua applicazione
• deve fare in modo che le parti ad uso comune vengano mantenute integre e decorose
• di occupa degli adempimenti fiscali (Certificazione Unica, 770, F24) ed è responsabile di tutti coloro che svolgono una professione all’interno del condominio (es. sorvegliante)
• deve conservare i registri condominiali (Anagrafico, dei Verbali, di Nomina e Revoca, di Contabilità) e redigere un orario in cui possono essere liberamente consultati

A fine anno

Deve redigere un rendiconto annuale della gestione e convocare i condomini in assemblea (entro 180 giorni) per la consultazione e approvazione dello stesso

Al Termine dell’incarico

• ha l’obbligo, pena il reato di appropriazione indebita e revoca della professione, di consegnare tutta la documentazione relativa allo stabile ed ai condomini
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• anche dopo il termine del suo mandato, fino al completo completamento del passaggio di consegne, è obbligato a svolgere i compiti con carattere d’urgenza sugli spazi comuni

È bene ricordare che, secondo la legge, l’Amministratore di Condominio ha competenze sugli spazi comuni e non su quelli privati.

 

Conclusi gli aspetti giuridici sui requisiti dell'amministrazione, mi piace sottolineare che per svolgere bene questo incarico, si debba instaurare un rapporto di reciproca fiducia e collaborazione tra l'amministratore e condomini.

L'amministratore ha il compito di curare le parti comuni, ma sono i condomini a viverle e utilizzarle.

Pertanto, nel condominio, i principi di tolleranza e rispetto delle altre persone devono coesistere per vivere serenamente.